Hvad er på menuen hos Irvine Company Retail Properties?
Udvikleren og forvalteren af mere end 40 åbne udendørs detaildestinationer, bedst kendt for sine indkøbscentre i det sydlige Californien som Fashion Island, Irvine Spectrum Center og The Market Place, har løftet gæsternes oplevelse med et væld af nye lejere, herunder et betydeligt antal fødevare- og drikkevarevirksomheder og modebrands. Irvine Company Retail Properties’ strategi kapitaliserer på et marked med høj per-indbyggerforbrug, estimeret til mellem 85.000 og 110.000 dollars pr. husstand årligt i Orange County, ifølge U.S. Bureau of Labor Statistics.
På Fashion Island i Newport Beach er årets nye lejere Ralph Lauren og Ralph’s Coffee, Rothy’s og Telefèric Barcelona, som serverer spansk køkken og tapas i en middelhavs-inspireret indretning. Levain Bakery, kendt for sine småkager, kommer snart til centret, ligesom det moderne modebrand Varley.
På Irvine Spectrum Center i Irvine åbnede Din Tai Fung, hvor man kan se dumplings blive til, og nyde nudel- og grøntsagsretter, for nylig, ligesom La La Land Coffee åbnede med sine signatur gule kaffekopper.
Du vil måske også kunne lide
Også på Westcliff Plaza, som ligger i Newport Beach, flytter Whole Foods Market ind og tilbyder et udvalg af naturlige og økologiske fødevarer.
I det følgende e-mail Q&A taler Ken Gillett, præsident for Irvine Company Retail Properties, om virksomhedens opbygning af fødevare- og drikkevaretilbud i løbet af de seneste 10 til 15 år og dets indvirkning på shoppingdestinationerne. Irvine Company Retail Properties er en del af det privatejede, Newport Beach-baserede Irvine Company, som har en portefølje på mere end 590 kontorbygninger, 125 boligfællesskaber med 65.000 enheder, ét kystresort, tre golfbaner og fem marinaer, samt mere end 40 detaildestinationer, i alt dækkende 129 millioner kvadratfod.
WWD: Hvor meget er F&B-udbuddet hos Irvine Properties vokset som andel af det lejemåls areal?
Ken Gillett: Fødevarer og drikke har i løbet af det seneste årti udviklet sig til en stadig vigtigere del af den samlede vareudstilling i hele vores portefølje og fungerer som en moderne anker, der tiltrækker trafik, øger opholdets varighed og forbedrer den samlede gæsteoplevelse. Efterhånden som vores regionale centre fortsætter med at udvikle sig til integrerede shopping-, livsstil- og underholdningsdestinationer, er spisning blevet en nøglekomponent ved siden af førsteklasses detailhandel, velvære og underholdningskoncepter. Vi har omhyggeligt udvidet og løftet F&B-tilbuddene i takt med forbrugeradfærden har udviklet sig og efterspørgslen efter oplevelsesbaseret detailhandel er vokset.
WWD: Startede Irvine med at fokusere på F&B på et bestemt tidspunkt?
K.G.: Vi begyndte at lægge større vægt på F&B i begyndelsen til midten af 2010’erne. Forbrugerne ønskede i stigende grad steder, hvor de kunne shoppe, spise, mødes og tilbringe tid i løbet af dagen og aftenen. Den udvikling er fortsat langt ud over traditionel spisning. I dag er vores centre kuraterede til at tilbyde en komplet aftenudoplevelse, der blander innovativ detailhandel, underholdning, velvære og hospitality-drevne F&B-koncepter.
WWD: Hvilke af F&B-brandene i jeres portefølje er blandt de mest populære?
K.G.: Vores portefølje omfatter en stærk blanding af nationalt anerkendte brands, spirende koncepter og lokalt elskede operatører. Nogle af de brands, der skaber stærk gæsteinvolvering, inkluderer Din Tai Fung, Mastro’s Ocean Club, Javier’s, RH Ocean Grill, Ocean 48, La La Land Cafe, Habana, Orange County-baserede familieejede Blk Dot Coffee, samt brands med stærke følgeskaber på sociale medier som Gram Café og Bofomofo, sammen med meget ventede åbninger senere i år inklusive Levain Bakery og Teleféric Barcelona. Vi ser også stærk momentum omkring oplevelseskoncepter, der udvisker grænsen mellem spisning, underholdning og gæstfrihed, herunder koncepter som Holey Moley Golf Club og det første U.S.- Hijinx Hotel — en række hotel-tema udfordringsrum, hvor du spiller, ikke bor — som tilbyder et robust F&B-program, når forbrugerne i stigende grad søger immersive sociale oplevelser ud over traditionel spisning.
WWD: Har F&B tidligere været undervurderet?
K.G.: Historisk har mange indkøbscentre behandlet spisning som en hjælpeanvendelse, der primært understøttede detailhandlen. I dag har den tankegang ændret sig markant på tværs af branchen. F&B ses nu som en væsentlig trafikdrivende kraft og som en nøglekomponent i placemaking. I mange tilfælde besøger gæsterne specifikt for spisning, kaffe eller underholdningsdrevne oplevelser og udvider derefter deres besøg til shopping, velvære eller sociale aktiviteter. De stærkeste detailcentre i dag er destinationer, der sømløst kombinerer alle disse elementer i én oplevelse.
WWD: Har F&B hovedsageligt vokset ved at indtage plads, der blev ledig af detailhandlere?
K.G.: Væksten kommer fra en kombination af strategisk ombygning, ny-udstilling af varer, nye byggeprojekter og tilpasning af rum for bedre at imødekomme ændrede forbrugerbehov. Vores regionale centre præsterer fortsat stærkt på tværs af kategorier, med nogle af landets mest innovative detailhandlere og brands. F&B integreres som en del af en bredere vareudstillingsstrategi, der forbedrer den samlede kundeoplevelse og supplerer detailhandlens præstation.
WWD: Hvor mange nye restauranter og caféer tilføjes til Irvine-ejendommene i år?
K.G.: Vi fortsætter med aktivt at udvikle vores portefølje med nye restaurant- og caféåbninger på tværs af flere centre i år. I de seneste 12 måneder har vi budt velkommen til 30 nye spisekoncepter, der spænder fra chef-drevne restauranter og cafés til oplevelsesorienterede gæstfrihedskoncepter. Vi ser stærk momentum i både fuldservice-spisning og hurtig-service koncepter, da brands fortsætter med at prioritere højtydende livsstilsdestinationer med stærk demografi, udendørs miljøer og konsekvent fodtrafik.
WWD: Hvilken andel af et centres plads normalt bør være viet F&B? Afviger det meget fra ejendom til ejendom?
K.G.: Branchen har set en konstant stigning i F&B-allokationen over tid, da spisning, underholdning og sociale oplevelser bliver mere centrale for, hvordan forbrugere engagerer sig med fysiske detailmiljøer. Ved strategisk at kuratere disse elementer sammen med detailhandlen skaber vi en synergi, der betydeligt løfter den samlede gæsteoplevelse.
WWD: Går folk mere tid og bruger flere penge i et center, når de stopper for at spise eller få en kop kaffe?
K.G.: Kulinariske oplevelser øger opholdstiden meningsfuldt og fører ofte til krydssalg i hele centret. Gæster, der kommer for kaffe, frokost, middag eller underholdning, tilbringer som regel længere tid på stedet, besøger flere detailforretninger og vender tilbage oftere generelt. At skabe miljøer, hvor gæsterne kan shoppe, spise og socialisere gennem hele dagen, er en nøgledel af, hvordan nutidens mest succesrige detaildestinationer opererer.
WWD: I hvilket omfang fokuserer Irvine leasing på lokale F&B-virksomheder?
K.G.: Lokale og regionale operatører er en vigtig del af vores vareudstillingsstrategi. De hjælper med at skabe autenticitet, afspejler det omgivende samfund og bringer ofte unikke koncepter, der adskiller et center fra konkurrenterne. Vi sigter mod at opretholde en afbalanceret blanding af velkendte nationale brands sammen med voksende lokale favoritter for at skabe en dynamisk, kurateret oplevelse, der føles unik for hver ejendom og marked.
WWD: Er lejeaftalen med F&B anderledes end for detailhandlere, der sælger hårde eller bløde varer? Hvis ja, hvordan?
K.G.: Lejeaftaler for restauranter kan adskille sig fra traditionel detailhandel på grund af den operationelle kompleksitet og den kapitalinvestering, der er forbundet med fødevareservice. Faktorer som patio-plads, ventilationskrav, infrastrukturbehov, åbningstider og procentleje-strukturer kan variere i forhold til traditionelle detailhandlere. Hver handel tilpasses for at understøtte en sund langsigtet forretningsmodel, samtidig med at den stemmer overens med ejendommens mål, det samlede vareudstillingsmix og gæstfrihedsstrategi.
