I sommer var der en smule filmmadhed — og det får ejere af indkøbscentre til at genoverveje værdien af biografer som ankerlejere.
At få en billet til at se “The Odyssey,” især i den eftertragtede 70-millimeter IMAX-version, var omtrent lige så svært som at få et glimt af Taylor Swift og Travis Kelce ved deres bryllupsdag. Billetappsene crashede. Udsolgte forestillinger opstod måneder i forvejen. Resale-sælgere udnyttede det, og der var ekstra forestillinger døgnet rundt.
Der var andre store filmhits i sommeren og foråret, herunder “Toy Story 5,” “Spider-Man: Brand New Day,” “The Devil Wears Prada 2,” og “Obsession.” Billetsalget i biograferne i USA forventes i år at overstige 10 milliarder dollars, langt over sidste års 8,9 milliarder dollars, ifølge brancheestimater. Gen Z og Millennials, der går i biografen mest, gennemsnitligt omkring syv gange om året.
Den opmærksomhed bliver velkommen af udviklere og ejeres af indkøbscentre, fordi de ser, at disse populære film driver trafik og salg i butikker og restauranter i deres ejendomme og understøtter, hvad mange har observeret — en post-pandemisk tendens til, at folk vil ud og socialisere mere. De nævner en fornyet interesse i at besøge indkøbscentre for mere end blot indkøb. Trafikken i indkøbscentre har, selvom den stadig ligger under præ-pandemi niveauer, været støt stigende de seneste tre år, drevet af spisning, underholdning og oplevelsesbaserede formater, særligt film for nylig. For første halvår i år steg trafikken på åbne luft-centre med 4,7 procent, efterfulgt af indendørs indkøbscentre med 1,9 procent, og outletscentre med 1 procent foran år for år, ifølge Placer.ai, en platform, der analyserer fodtrafik på tværs af forskellige steder. Positive tendenser er fortsat i anden halvdel indtil nu, med trafik på åbne luft-centre op 5,1 procent, indendørs centre op 4,3 og outlets-centre op 0,5 procent år-til-år, rapporteret af Placer.ai.
Du vil også kunne lide
Alligevel har biograferne ikke været en del af omdannelserne af indkøbscentre — ingen konverterer lukkede varehuse til biografer. De forladte store boxe bliver i stedet transformeret til boligenheder, dagligvarebutikker, lægefaciliteter, eller de bliver overtaget af en discountkæde, eller opdelt i mindre specialbutikker. Der har i stedet været investeringer i biografopgraderinger, såsom motoriserede lænestole med bedre polstring, større skærme, Dolby-systemer, der sender lyd rundt i biograferne, digitale sædekort, så biografgængere kan reservere de sæder, de ønsker, ikke ulikt det, flyselskaberne tilbyder, og forbedrede madoplevelser. Hvis en biograf ikke opgraderer eller vedligeholder fysiske standarder, er den i risiko for ikke at få de bedre film.
“Når jeg bidrager, er det altid fordi jeg ved, at jeg får afkast på den investerede kapital,” sagde en ejendoms-kilde.
Med disse forbedringer og den øgede efterspørgsel efter at se film har biograferne kunnet hæve billetsalget, hvilket også gavner indkøbscentrene. Nogle biografer hæver billetpriserne ved premierenætter, men de tilbyder også rabatter i mindre travle timer og til seniorer.
Generelt er lejemålene med biografer i indkøbscentre struktureret på lignende måde som for andre lejere. Lejen ligger typisk lavt, eftersom biograferne anses som ankerlejere. Der er en fast leje plus en procentuel leje over en basistil omsætningen. Ved den oprindelige konstruktion og efterfølgende opgraderinger kunne udviklerne bidrage afhængigt af situationen. Desuden er fællesområderne typisk dækket af aftaler.
“Vi har biografer som ankere på 20 af vores mall-kampagner. De er et vigtigt anker, og vi har holdt fast i dem gennem årene. Nu er de i en stor opblussenning, så det er spændende,” sagde Stephen Lebovitz, administrerende direktør i CBL Properties, til WWD. “De ligger alle i høj række i ensifrede procenter. Vi har nogle, der ligger over 20 procent i salg. Det skyldes virkelig produktet og nogle af de populære film der er ude, såsom ‘The Odyssey.’”
Han sagde, at det ikke blot er Baby Boomers eller Millennials, der besøger biograferne oftere.
“Gen Z har omfavnet at gå i biografen. Der har været et par overraskende blokbustere i år, som var lavbudget og blevet taget godt imod af Gen Z, som ‘Obsession’ og ‘Backrooms’. Disse film har genereret hundredvis af millioner af dollars i salg, og de kom ud af det blå. Ingen forventede det virkelig, og det har derfor hjulpet vores forretning. Men alle disse film-hotspot’ driver trafikken, og vi har kigget på nogle af statistikkerne. De har øget opholdstiden for vores kunder. De fleste bliver overraskede over dette.”
Ifølge Lebovitz har CBL’s ejendomme med en biograf pr. juli i år en højere gennemsnitlig besøgstal år-til-dato end dem uden — 2,7 millioner versus 2,5 millioner. Også har CBL’s ejendomme med biografer en længere gennemsnitlig opholdstid end hele porteføljen — 64,3 minutter versus 58,9 minutter, år-til-dato.
Hos Simon Property Group sagde Mark Silvestri, præsident for udvikling: “Denne sommer har vi set begejstring på Simon-destinationer, når folk kommer for at opleve de seneste studieudgivelser, især på vores mange steder, hvor operatørerne har geninvesteret i biografer.” “Biografgængere søger den delte oplevelse af at samles med familie, venner og deres fællesskab. Det er præcis, hvad Simon-destinationer er designet til at tilbyde, at samle underholdning, shopping, spisning og oplevelser på ét sted, hvor folk kan forbindes og bruge tid sammen.”
Både i hele branchen håber operatørerne af indkøbscentre, at den accelererende film-dringer ikke er kortvarig, og at biograferne er værd at investere i, selvom nogle mener, det er for tidligt at sige.
“Folk står i kø og biograferne udsolgte. Ja, det har været sådan de sidste seks, otte måneder, men filmene er ikke ude af skoven endnu, så jeg ville ikke investere mange penge i det,” sagde en anden stor udvikler og operatør af indkøbscentre. “Jeg ved ikke rigtig, hvor solid den tendens er. Er der nogen, der bygger nye biografer? Det tror jeg ikke. De venter og ser, hvordan det hele udvikler sig. Ingen er blevet rige på disse huslejer, og biograferne er ikke billige at bygge.”
“Der er en anden ting at overveje: Der er en omvendt sammenhæng mellem indkøbscentre med luksus og højere prisfastsatte detailbutikker,” sagde kilden. “Jo højere pris, desto mindre vigtig er biografen. Den højkvalitets-kunde er mindre interesseret i at besøge indkøbscentret for en film. Operatører af indkøbscentre koncentreret med luksusmærker ønsker ikke nødvendigvis at tiltrække dét massepublik, som biografer normalt tiltrækker.”
Men Lebovitz tror, at den fornyede popularitet for film og dens positive indvirkning på indkøbscentre vil holde ved. “Vi tror ikke, at dette er et tidsøjeblik,” sagde Lebovitz. “Vi tror, det er en tendens, der vil fortsætte.”
Stephen Yalof, præsident og administrerende direktør for Tanger, bemærkede: “For tre-fire år siden tænkte vi alle på, hvad der kunne være en exit-strategi for en biograf. Der var et øjeblik efter COVID, hvor folk troede, at kunderne aldrig ville vende tilbage til biografen, og vi så film blive udgivet til streaming-tjenester i samme tempo, som de blev udgivet i biograferne. Alt gik til streaming meget hurtigt. Men jeg tror, at takten har ændret sig. Vi er ved begyndelsen af den næste bølge af biograf-relvans. “Only in theaters” er noget, som vi aldrig troede, vi ville høre. Det virker nu som en gentagende tromme, især efter COVID. I dag er der en erkendelse af, at der er store penge at tjene. Folk vender tilbage til biograferne igen, især yngre forbrugere. Yngre kunder siger hele tiden: ‘Du skal se det på det store lærred.’”
Yalof karakteriserede detail-centersbranchen som i begyndelsen af en vækstcyklus i forhold til biograferne. “Biograferne er virkelig det moderne anker, og med genopblussen af folk, der vender tilbage til filmene for disse kæmpe blockbuster-filme, ser vi stor trafik,” sagde han. “Ligesom alt andet konkurrerer de med folk, der ser hjemme eller på deres telefoner, og for at vinde skal de [biografoperatørerne] tilbyde en bedre og mere underholdende oplevelse.”
“So, hvordan geninvesterer de? Hvilke ting ser I? Mange steder tilføjer IMAX-teknologi. [IMAX står for image maximum.] Der er en række forskellige niveauer af ny teknologi, som biografoperatørerne ejer,” sagde Yalof. “Og vi ser bedre mad, alkohol-service, mere komfortable reclinestole, reserverede sæder og længere åbningstider, fordi der ikke er så mange IMAX-bioregioner i landet. ‘Odyssey’ blev optaget i 70 millimeter IMAX-film, den ultimative oplevelse. Mange mennesker ønsker den. At se den på deres telefon gør den ikke retfærdighed. Folk har købt billetter på forhånd, og den eneste måde at følge med efterspørgslen var at øge biografens åbningstider.”
“Mellem ‘The Odyssey’ og andre blokbusters i denne sæson er biograferne blevet en stor drivkraft for vores indkøbscentre, og når det sker, ser alle virksomheder en stigning i opholdstid og forbrug,” sagde Yalof. “Vi ser folk med indkøbsposer gå ind i biografen. Måske går de til restauranterne bagefter.”
Hos flere af Tanger’s centre har de i de senere år introduceret mikrobryggerier, fitnesscentre, endanimatronic dinosaurer for at være mere “oplevelsesrige” og komplementære til biograferne. “Vi har kunnet fuldende oplevelsen i alle vores centre, så det ikke længere blot er en købsoplevelse — det er en underholdningsoplevelse,” sagde administrerende direktøreren.
Af Tanger’s 38 ejendomme har seks biografer, og mange flere ligger ved siden af eller tæt på biografer, der fører købstrafik til centrene. “Hvis biografen ikke er på vores campus, deler vi en parkeringsplads,” bemærkede Yalof. “Når folk går i biografen, går de også til restauranter. De handler i butikkerne. Store film lige nu ser rekordstore billetsalg, fra ‘Odyssey’ til ‘Toy Story 5’ til ‘Spider-Man: Brand New Day.’ De er tre forskellige genrer, og de driver alle folk tilbage i biograferne,” sagde Yalof.
Hos CBL sagde Lebovitz: “Vi har ikke bygget en ny biograf i et stykke tid, men vi har heller ikke bygget et nyt indkøbscenter i et stykke tid.” CBL driver 55 indkøbscentre, herunder varehuse, livsstilscentre, outlets og open-air centre. Biograferne er normalt mellem 30.000 kvadratfod og 50.000 kvadratfod i størrelse, sagde han.
Der var en undtagelse. På Governor’s Square Mall, Clarksville, Tenn., 40 år gammel, som ejes i fællesskab af CBL og The Cafaro Co., blev et Phoenix Theater tilføjet sidste år. Når man spørger, om der nu er tanker om at tilføje biografer til andre ejendomme, sagde Lebovitz: “Strategien har været at samarbejde med biograferne om at investere, og jeg tror en af årsagerne til, at de har haft succes, er at de i mange tilfælde er blevet renoveret og har tilføjet virkelig komfortable hvilestole og opgraderet madudvalget. Det er blevet en meget bedre oplevelse, og de har også fået kreativ med deres indhold og tilføjet koncertserier og andre ikke-film tilbud til tilbuddet. Sportsbegivenheder bliver vist i biografer, så de tiltrækker mere konsistente publiksnumre. At få dem opdateret med hensyn til udbuddet er virkelig prioriteten.”
“De fleste markeder har en stor, dominerende multiscreen-biograf,” tilføjede Lebovitz. “Så jeg ser ikke en stor mulighed for at tilføje flere, men de hjælper bestemt vores forretning.”
CMX Cinemas, Harkins Theatres, Cinemark Theatres, Regal Cinemas, AMC Theatres, og Marcus Theatres er de store multiplexoperatører med fra otte til 20 skærme på hver lokation. I 1990’erne var der en bølge i opførelsen af megaplexer, der bragte tusinder af skærme ud til offentligheden og i sidste ende oversteg efterspørgslen, hvilket førte til en periode med konkurser og konsolidering i branchen. COVID-19, Netflix og fremkomsten af streaming og smart-tv var også faktorer. Ziegfeld Theatre i Midtown Manhattan, en af landets mest berømte og største biografer og ramme for filmpremierer gennem årtier, lukkede i 2016 på grund af manglende billetsalg og høje omkostninger. Desuden lukkede flere forældede biografer, der var duplikater, selvom branchen siden har stabiliseret sig.
Lebovitz ser også talrige måder, hvor detailhandlere kan gøre mere for at samarbejde med filmstudierne, såsom at arrangere private shopping-arrangementer i forbindelse med filmpremierer eller markedsføre flere licenserede kollektioner baseret på film, såsom Build-a-Bear-s produkter baseret på “Toy Story”-filmene. For nylig blev der afholdt en “girls night at the movies” på CBL’s Sunrise Mall i Brownsville, Texas, hvor kvinder blev inviteret til at shoppe og se en screening af “The Devil Wears Prada 2.” “Vi prøver at fremme disse samarbejder som en måde at øge trafikken til indkøbscentret på,” sagde Lebovitz.
